Immobilien beim Unternehmensverkauf: Betriebsvermögen richtig strukturieren

Du hast einen Betrieb, der in einer Liegenschaft sitzt. Die Liegenschaft ist 50% deines Assets.

Frage beim Verkauf: Verkaufe ich die Liegenschaft mit? Oder nur den Betrieb?

Das ist ein riesiges finanzielles Entscheidung.

Option 1: VERKAUFE ALLES (Betrieb + Immobilie)

Der Käufer kriegt den Betrieb UND das Gebäude.

Vorteil: Ein einfacher Deal. Ein Preis für alles.

Nachteil: Du hast keine Immobilie mehr. Wenn du eine neue Immobilie brauchst (z.B. weil du noch einen Betrieb hast), musst du eine neue kaufen.

Option 2: SALE-LEASEBACK

Du verkaufst die Immobilie, mietest sie dann vom Käufer.

Der Käufer kauft das Gebäude für 2 Millionen. Du zahlst dann 100.000€/Jahr Miete.

Vorteil: Du hast 2 Millionen cash beim Verkauf. Und dein Betrieb kann weiter in der Liegenschaft laufen.

Nachteil: Du hast Mietzahlungen (ein Betriebsrisiko). Der Käufer ist dein Vermieter.

Option 3: OPCO/PROPCO SPLIT

Du hältst die Immobilie in einer separaten Gesellschaft (PropCo). Der Betrieb ist in einer anderen Gesellschaft (OpCo). Der Käufer kauft nur die OpCo, nicht die PropCo.

Der Betrieb zahlt Miete an die PropCo.

Vorteil: Du hältst die Immobilie und kriegt monatliche Miete-Einnahmen.

Nachteil: Komplexere Struktur. Steuern sind kompliziert.

Die Wahl hängt ab von deinen Zielen. Mit VALENTYR helfen wir dir, die beste Struktur zu wählen.

Ein Sale-Leaseback ist einfach: Du verkaufst die Immobilie, mietest sie dann.

Wie funktioniert es?

1. Du verkaufst dein Gebäude an einen Investor (z.B. einen Finanz-Investor, einen anderen Betrieb).

2. Du unterzeichnest einen Miet-Vertrag mit diesem neuen Eigentümer.

3. Du zahlst Miete, wie jeder Mieter.

Vorteile:

• SOFORT LIQUIDT: Du kriegt die Kaufsumme sofort.

• TAX-EFFIZIENT: In vielen Fällen ist ein Sale-Leaseback steuergünstiger als ein normaler Verkauf.

• FLEXIBEL: Du brauchst nicht mehr Kapital für die Immobilie zu binden.

Nachteile:

• MIETE IST EINE FIXKOSTEN: Wenn dein Betrieb weniger verdient, zahlst du trotzdem volle Miete.

• DU HAST KEINE CONTROL ÜBER DIE IMMOBILIE: Der neue Eigentümer entscheidet über Reparaturen, Renovierungen.

• INFLATIONS-RISIKO: Die Miete kann über Zeit steigen.

Ein guter Sale-Leaseback hat diese Struktur:

• Miet-Dauer: 10-15 Jahre (nicht zu kurz, sonst ist die Unsicherheit groß)

• Miet-Steigerung: 2-3% per year (an Inflation gekoppelt)

• Exit-Option: Nach 10 Jahren kannst du die Immobilie zurückKaufen (oder nicht).

Mit VALENTYR können wir die Sale-Leaseback Struktur optimize, um Steuern zu sparen.

Eine OpCo/PropCo Split ist die klassische Struktur bei größeren Verkäufen.

Struktur:

• OpCo = Operating Company (dein Betrieb)

• PropCo = Property Company (dein Gebäude)

Der Betrieb mietet die Immobilie von der PropCo.

Beim Verkauf:

• Du verkaufst die OpCo (den Betrieb) an einen Käufer.

• Du behältst die PropCo (die Immobilie).

Beispiel:

Ein Maschinenbau-Betrieb mit Fabrikgebäude. Das Gebäude ist 40% des Wertes.

Mit OpCo/PropCo Split:

• OpCo ist 6 Millionen wert (der Betrieb selbst)

• PropCo ist 4 Millionen wert (das Gebäude)

Du verkaufst die OpCo für 6 Millionen. Du behältst die PropCo.

Der Käufer zahlt 6 Millionen für einen Betrieb in einer Liegenschaft, die er nicht besitzt. Aber das ist okay – er zahlt Miete.

Vorteil für DICH:

• Du hast 6 Millionen cash vom Verkauf.

• Du hast noch eine Immobilie, die 4 Millionen wert ist.

• Du verdienst monatlich Miete (sagen wir 30.000€/Jahr).

Das ist eine GROSSARTIGE Struktur, wenn du langfristig Einnahmen brauchst.

Nachteil:

• Der Käufer ist dein Mieter. Wenn sein Business schlecht läuft, kann er die Miete nicht zahlen.

• Komplizierte Steuern-Struktur.

Mit VALENTYR können wir die OpCo/PropCo Struktur optimieren und dir zeigen, wie viel Steuern du sparst.

Die Antwort hängt von deinen Zielen ab:

ZIEL 1: Ich will SOFORT maximales Cash

Lösung: Sale-Leaseback oder kompletter Verkauf (OpCo + PropCo zusammen).

ZIEL 2: Ich will LANGFRISTIGE EINNAHMEN aus der Immobilie

Lösung: OpCo/PropCo Split. Du behältst die Immobilie und verdienst Miete.

ZIEL 3: Ich brauche STEUERN ZU SPAREN

Lösung: Mit einem Steuerberater strukturieren wir die richtige Lösung. Manchmal ist ein Sale-Leaseback besser, manchmal ein OpCo/PropCo Split.

ZIEL 4: Ich will EINFACHHEIT

Lösung: Kompletter Verkauf. Keine Struktur, ein einfacher Deal.

Mit VALENTYR VOS Assessment helfen wir dir, die beste Struktur für DEINE Situation zu wählen. Wir berechnen:

• Wie viel Cash bekommst du sofort?

• Wie viel Steuern zahlst du?

• Wie viel Risiko nimmst du auf dich?

Dann können wir die Strukturen vergleichen.

Das ist der wichtigste Teil: Steuern können MASSIV unterschiedlich sein je nach Struktur.

Szenario 1: KOMPLETTER VERKAUF (OpCo + PropCo)

Du verkaufst alles zusammen für 10 Millionen.

Kaufpreis für Gebäude: 4 Millionen

Kaufpreis für Betrieb: 6 Millionen

Bei Spekulationsfrist (>10 Jahre Haltung): Gebäude ist steuerfrei!

Bei normaler Besteuerung: Steuern auf 4 Millionen (z.B. 30-40% = 1,2-1,6 Millionen).

Szenario 2: OPCO/PROPCO SPLIT

Du verkaufst OpCo für 6 Millionen. Steuern: 2-2,4 Millionen (ca. 33-40%).

Du behältst PropCo (Gebäude 4 Millionen). Keine Steuern beim Verkauf!

Stattdessen bekommst du monatlich Miete (30.000€/Jahr), das ist ein steuerpflichtiges Einkommen (ca. 30% Steuern = 9.000€/Jahr).

Nach 10-15 Jahren ist die PropCo mit Spekulationsfrist steuerfrei.

Vergleich:

• Szenario 1: Sofort 2-2,4 Mio Steuern

• Szenario 2: Sofort 2-2,4 Mio Steuern + 9k/Jahr Steuern auf Miete, aber nach 10 Jahren: PropCo ist steuerfrei!

Mit einem Steuerberater kann man diese Szenarien durchrechnen und optimieren.

Ein wichtiger Punkt: In Deutschland gibt es eine "Spekulationsfrist" von 10 Jahren für Immobilien.

Das bedeutet:

Wenn du eine Immobilie >10 Jahre hältst und dann verkaufst: KEINE Einkommensteuer auf den Gewinn.

Wenn du <10 Jahre hältst: Volle Einkommensteuer (25% plus Solidaritätszuschlag).

Das ist MASSIV.

Beispiel:

Eine Immobilie, die 2 Millionen gekostet hat und 4 Millionen wert ist.

Nach 10 Jahren: 2 Millionen Gewinn STEUERFREI.

Nach 9,5 Jahren: 2 Millionen Gewinn mit voller Einkommensteuer (ca. 600.000€ Steuern!).

Das ändert die ganze Kalkulation.

Mit VALENTYR helfen wir dir, die Spekulationsfrist-Timing zu beachten. Wenn möglich, warte bis zur 10-Jahres-Marke. Wenn nicht, strukturiere anders (z.B. OpCo/PropCo Split).

Schritt 1: Mit VALENTYR VOS Assessment analysieren wir dein Immobilien-Portfolio.

• Wert der Immobilie?

• Wie lange hältst du schon?

• Spekulationsfrist bald?

Schritt 2: Wir evaluieren die verschiedenen Strukturen:

• Sale-Leaseback: Wieviel Cash, wieviel Steuern?

• OpCo/PropCo Split: Wieviel Cash, wieviel Miete, wieviel Steuern?

• Kompletter Verkauf: Wieviel Cash, wieviel Steuern?

Schritt 3: Mit deinem Steuerberater finalisieren wir die beste Struktur.

Schritt 4: Beim Verkauf nutzen wir diese Struktur zur Maximize deines Netto-Erlöses.

Das Ergebnis: Mit richtiger Immobilien-Struktur sparst du oft 500.000€-1.000.000€ in Steuern.

Das ist eine sehr lohnende Investition in Beratung.